מחירי דירות בשכונות ליסבון - נכון לתחילת 2024
| שכונה | מחיר למ"ר 2024 | שינוי משנת 2023 | קטגוריה |
|---|---|---|---|
| סנטו אנטוניו | 6,850€ | +8.2% | פרימיום |
| צ׳יאדו | 6,700€ | +7.5% | פרימיום |
| אבנידה דה ליברדדה | 6,500€ | +6.8% | פרימיום |
| פרינסיפה ריאל | 6,300€ | +5.9% | פרימיום |
| פארק דאס נאסואס | 5,200€ | +4.2% | גבוה |
| אלואלדה | 4,800€ | +3.8% | גבוה |
| בנפיקה | 3,800€ | +2.9% | בינוני |
מחירי נדל"ן יוקרה בליסבון 2024
| אזור | מחיר למ"ר (דירות יוקרה) | מחיר למ"ר (פנטהאוז/דופלקס) | שינוי משנת 2023 |
|---|---|---|---|
| שדרות החירות | 12,500€ | 15,000€ | +9.5% |
| צ'יאדו / פרינסיפה ריאל | 11,800€ | 14,500€ | +8.8% |
| המרכז ההיסטורי | 8,500€ | 10,000€ | +7.2% |
| לאפה / אסטרלה | 8,200€ | 9,500€ | +6.9% |
* הנתונים מבוססים על עסקאות שבוצעו ברבעון האחרון של 2023 ותחילת 2024
* המחירים כוללים דירות חדשות ודירות יד שניה במצב טוב
* באזורי יוקרה מסוימים, נכסים ייחודיים עשויים להגיע למחירים גבוהים יותר
* המחירים כוללים דירות חדשות ודירות יד שניה במצב טוב
* באזורי יוקרה מסוימים, נכסים ייחודיים עשויים להגיע למחירים גבוהים יותר
תשואה להשקעה - 2024
| אזור | תשואה שנתית ממוצעת | תשואה להשכרה קצרת טווח | זמן החזר השקעה משוער |
|---|---|---|---|
| מרכז העיר | 4.8% | 7.2% | 21 שנים |
| אזורי יוקרה | 3.9% | 6.5% | 26 שנים |
| אזורים מתפתחים | 5.6% | 8.1% | 18 שנים |
| פרברים | 6.2% | 7.8% | 16 שנים |
מחירי שכירות ממוצעים - 2024
| סוג דירה | מרכז העיר | אזורים מבוקשים | פרברים |
|---|---|---|---|
| סטודיו | 900€ | 800€ | 650€ |
| 2 חדרים | 1,300€ | 1,100€ | 850€ |
| 3 חדרים | 1,800€ | 1,500€ | 1,100€ |
| 4 חדרים | 2,400€ | 2,000€ | 1,400€ |
אזורים מתפתחים - 2024
| שכונה | מחיר ממוצע למ"ר | צפי עליית ערך | סיבות לצמיחה |
|---|---|---|---|
| מרבילה | 4,200€ | +12% בשנתיים | פיתוח תשתיות חדשות |
| אלקנטרה | 4,800€ | +15% בשנתיים | התחדשות עירונית |
| בנפיקה | 3,800€ | +10% בשנתיים | שיפור תחבורה ציבורית |
עדכונים חשובים לשנת 2024:
- תוכניות חדשות לפיתוח תשתיות תחבורה בפרברים
- הקלות במיסוי לזוגות צעירים הרוכשים דירה ראשונה
- עלייה בביקוש מצד משקיעים מחו"ל, במיוחד מארה"ב ומזרח אסיה
- מגמת עלייה בבנייה ירוקה וחסכונית באנרגיה
פרופיל המשקיעים בליסבון 2024
משקיעים מקומיים
30% מהעסקאות
- דירות 2-3 חדרים
- תקציב ממוצע: 350,000€
- רכישה למגורים ארוך טווח
משקיעים מחו"ל
70% מהעסקאות
- דירות יוקרה ופנטהאוזים
- תקציב ממוצע: 750,000€
- השקעה ו/או מגורים חלקיים
מאפייני הנכסים המבוקשים ביותר
| סוג הנכס | מחיר ממוצע | ביקוש | זמן מכירה ממוצע |
|---|---|---|---|
| דירות 2 חדרים במרכז | 380,000€ | גבוה מאוד | 45 ימים |
| דירות 3 חדרים באזורים מתפתחים | 450,000€ | גבוה | 60 ימים |
| פנטהאוזים במרכז | 1,200,000€ | גבוה | 90 ימים |
מגמות חדשות 2024
בנייה ירוקה
עלייה של 35% בביקוש
- פאנלים סולאריים
- בידוד מתקדם
- מערכות חכמות לחיסכון
עבודה מהבית
דרישה גוברת לחללי עבודה
- חדר עבודה נפרד
- תשתית אינטרנט מהירה
- מרפסות ומרחבים פתוחים
המלצות למשקיעים 2024
- השקעה באזורים מתפתחים עם תשתיות חדשות
- התמקדות בנכסים עם פוטנציאל להשכרה קצרת וארוכת טווח
- בחינת פרויקטים של התחדשות עירונית
- חיפוש נכסים עם מאפייני בנייה ירוקה
מסלולי השקעה מומלצים 2024
מסלול מתחילים
- תקציב: 250,000€ - 400,000€
- דירות 1-2 חדרים באזורים מתפתחים
- תשואה צפויה: 5-6% שנתי
- פוטנציאל השבחה: 15-20% תוך 3 שנים
מסלול משקיעים מנוסים
- תקציב: 400,000€ - 800,000€
- דירות 3-4 חדרים במיקומים מרכזיים
- תשואה צפויה: 4-5% שנתי
- פוטנציאל השבחה: 20-25% תוך 3 שנים
מסלול פרימיום
- תקציב: 800,000€ ומעלה
- פנטהאוזים ודירות יוקרה
- תשואה צפויה: 3-4% שנתי
- פוטנציאל השבחה: 25-30% תוך 3 שנים
אזורים מומלצים לפי סגמנט
| אזור | מחיר ממוצע למ"ר | פוטנציאל צמיחה | סוג משקיעים מומלץ |
|---|---|---|---|
| מרבילה | 4,200€ | גבוה מאוד | מתחילים |
| אלקנטרה | 4,800€ | גבוה | מנוסים |
| פרינסיפה ריאל | 6,300€ | בינוני | פרימיום |
| אלפמה | 5,500€ | גבוה | מנוסים |
דגשים חשובים למשקיעים ב-2024
סיכונים לתשומת לב
- שינויי רגולציה בתחום השכרה לטווח קצר
- עלייה בריביות המשכנתאות
- תחרות גוברת על נכסים איכותיים
- התארכות זמני קבלת היתרי בנייה
המלצות לפעולה
- בדיקת היסטוריית הנכס ומצבו המשפטי
- תכנון מס מקדים עם מומחה מקומי
- בחינת אפשרויות מימון מקומיות
- שימוש בשירותי עורך דין המתמחה בנדל"ן
תחזית 2024-2025
- המשך עליית מחירים מתונה של 5-7% שנתי
- התרחבות השוק לאזורים פריפריאליים
- הגדלת היצע הדירות החדשות
- התמקדות בבנייה ירוקה וחסכונית
תהליך הרכישה - צעד אחר צעד
1. הכנה מקדימה
- הכנת תקציב כולל (כולל מיסים ועלויות נלוות)
- בדיקת אפשרויות מימון בארץ ובפורטוגל
- הכנת מסמכים נדרשים מתורגמים
- פתיחת חשבון בנק בפורטוגל
2. חיפוש הנכס
- הגדרת קריטריונים ברורים
- עבודה עם סוכן מקומי מורשה
- ביקור פיזי בנכסים פוטנציאליים
- בדיקת תוכניות פיתוח עתידיות באזור
3. בדיקות משפטיות
- בדיקת בעלות ושעבודים
- אישורי בנייה והיתרים
- בדיקת חובות ותשלומים
- מצב משפטי של הבניין המשותף
עלויות נלוות ברכישת נכס
| סוג העלות | אחוז/סכום | הערות |
|---|---|---|
| מס רכישה (IMT) | עד 6.5% | תלוי במחיר הנכס ובשימוש המיועד |
| מס בולים | 0.8% | קבוע |
| עמלת תיווך | 3-5% | ניתן למשא ומתן |
| עורך דין | 1-1.5% | מומלץ עורך דין מקומי |
| נוטריון | ~600€ | תלוי בסוג העסקה |
טיפים מעשיים למשקיעים
ניהול משא ומתן
- התחילו ב-10-15% מתחת למחיר המבוקש
- בדקו מחירי עסקאות דומות באזור
- התייחסו לעלויות שיפוץ צפויות
- בדקו משך זמן הנכס בשוק
רשימת תיוג לבדיקת נכס
- מצב תחזוקתי של הבניין
- איכות התשתיות (חשמל, מים, גז)
- בידוד תרמי ואקוסטי
- מצב החלונות והדלתות
- סימני רטיבות או עובש
- מצב המערכות המשותפות
נקודות לתשומת לב מיוחדת
- בדקו הגבלות על שימושים בנכס (במיוחד להשכרה קצרת טווח)
- וודאו שכל השיפוצים הקודמים נעשו עם היתרים
- בדקו תוכניות פיתוח עירוניות שעלולות להשפיע על הנכס
- בררו על תשלומי ועד בית וחובות קיימים
מימון והלוואות
| סוג המימון | ריבית משוערת | תנאים עיקריים |
|---|---|---|
| משכנתא מקומית | 3.5-4.5% | עד 70% מימון לתושבי חוץ |
| משכנתא בארץ | 4-6% | תלוי בבטחונות |
| הלוואת גישור | 6-8% | לתקופות קצרות |